Заключения договоров аренды с РОО «МГСА»

[РоботБот]

Вопрос оформления земельно-правовых отношений для автостоянок нашей организации в последнее десятилетие стал острым, как никогда.

** О существующем порядке предоставления земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, в аренду или временное пользование разъясняет заместитель председателя РОО «МГСА» по земельно-правовым отношениям Прокопенко Наталья Борисовна:

**Участки для размещения автостоянок изначально предоставлялись РОО «МГСА» решениями Исполнительных комитетов районов города Москвы, Московских городских исполкомов, распоряжениями Префектов. В дальнейшем на предоставленные земельные участки можно было оформить договоры аренды. Существующие в то время законодательные акты работали многие годы и были вполне эффективны.

**Однако 13 ноября 2012 года было принято Постановление Правительства Москвы № 636-ПП «О размещении и установке на территории города Москвы объектов, размещение которых осуществляется без предоставления земельных участков и установления сервитутов», которым предусмотрен порядок размещения и установки на земельных участках объектов, не являющихся объектами капитального строительства.

**После принятия этого постановления оформление договоров аренды на земельные участки под автостоянками РОО «МГСА» прекратилось.
МГСА неоднократно обращалась в Департамент городского имущества и Департамент транспорта с просьбой о рассмотрении вопроса об оформлении договоров аренды под существующие крытые автостоянки или о выделении пустых земельных участков для размещения на них крытых автостоянок (гаражей).

**В ответ на обращения из Департамента городского имущества поступали отказы с обоснованием, что постановлением № 636-ПП регламентируется размещение только открытых автостоянок, «правовые основания для предоставления испрашиваемого земельного участка в аренду для объектов гаражного назначения отсутствуют». Также Департамент сообщал, что Земельным кодексом Российской федерации не предусмотрено оформление земельно-правовых отношений на земельные участки для размещения некапитальных объектов, а оформление договоров для открытых автостоянок возможно только на юридически и фактически свободные земельные участки/территории после проведения аукциона (торгов).

**Департамент транспорта также ответил, что проведение аукциона на право заключения договора на размещение плоскостной парковки в рамках Постановления № 636-ПП на земельные участки с уже размещенными некапитальными гаражными объектами не представляется возможным. Т.е. для рассмотрения вопроса о возможности заключения договора на размещение плоскостной парковки земельный участок в обязательном порядке должен быть освобожден от всех строений (должен быть пустым).

Постановлением № 636-ПП город, с одной стороны, приравнял наши крытые автостоянки (с металлическими гаражами, навесами и т.п.) к голубятням, фонтанам, циркам-шапито, пунктам проката транспорта, таксофонам и другим некапитальным объектам, а с другой стороны, полностью исключил возможность оформления земельно-правовых отношений под существующие крытые автостоянки.
Согласно существующему законодательству Москвы, размещение некапитальных объектов, которыми в частности являются металлические гаражи, на городской земле регламентируется исключительно Постановлением № 636-ПП. Получение земельного участка для размещения крытой парковки (гаражей и т.п.) данным Постановлением не предусмотрено. Предусмотрена только возможность для размещения плоскостных парковок (п.5.2).

Под плоскостными парковками в Москве понимаются площадки для легкового автотранспорта без устройства фундаментов. Установка защитных навесов, а также размещение в границах плоскостных парковок каких-либо объектов гаражного назначения не предусмотрено.
Размещение плоскостных парковок осуществляется на основании договора на размещение некапитальных объектов (не договора аренды), заключаемого по итогам проведения аукциона. Земельные участки в данном случае не предоставляются.
Полномочия по проведению аукционов на право размещения плоскостных парковок в границах улично-дорожной сети предоставлено Департаменту транспорта. Потому что места для размещения плоскостных парковок в границах улично-дорожной сети определяются Схемой размещения плоскостных парковок, утвержденной этим Департаментом.

**В случае если земельный участок расположен вне границ улично-дорожной сети -данными полномочиями наделен Департамент городского имущества города Москвы.

**Таким образом, при намерении оформить правовые отношения на земельный участок для использования хотя бы открытой парковки в рамках Постановления № 636-ПП, РОО «МГСА» должна самостоятельно демонтировать все расположенные на нем строения (включая гаражные боксы, тенты, пеналы, строения дежурных, шлагбаумы, ограждения и т.п.), сдать этот участок городу, а затем обратиться в Департамент транспорта и развития дорожно-транспортной инфраструктуры города Москвы либо в Департамент городского имущества города Москвы.

В обоих случаях город может включить освобожденный участок в Схему размещения, а затем выставить его на торги, в которых РОО «МГСА» будет иметь возможность поучаствовать. А может и не включить. Либо отказать в проведении торгов, если сочтет, что на данном участке более целесообразно разместить иной объект.

**РОО «МГСА» неоднократно обращалась в Департамент городского имущества города Москвы, Департамент транспорта, к Мэру Москвы, в Правительство Москвы с просьбой разработки иных способов оформления земельно-правовых отношений, однако ответ всегда практически одинаков: есть Постановление Правительства № 636-ПП, в котором процесс оформления четко прописан, поэтому следует соблюдать действующее законодательство.

При этом в рамках действующего законодательства заключение новых договоров аренды с РОО «МГСА» на бесконкурсной основе для эксплуатации некапитальных объектов гаражного назначения не представляется возможным.

**Указание РОО «МГСА» на то, что наша организация не коммерческая, а общественная, что большинство наших членов – жителей города Москвы – пенсионеры, инвалиды и другие социально незащищенные граждане, для властей города значения не имеет.
Департамент городского имущества города Москвы указывает на то, что перед городом стоит задача по созданию эффективной эксплуатации единого парковочного пространства, включающего объекты всех типов, а также единую систему учета. При этом использование плоскостных парковок, как считает Департамент городского имущества, является недостаточно эффективным.
МГСА сделала более 150 обращений в Департамент транспорта для включения земельных участков под нашими автостоянками в Схему размещения плоскостных парковок. Однако по всем участкам нам было отказано.

В 2015 г. РОО «МГСА» участвовала в совещании, проводимом в Департаменте транспорта заместителем его руководителя – Андрейкиным С.С., который пообещал, что наша организация не будет проходить аукцион, что будет что-то придумано специально для нас. Но, как мы видим, эти обещания оказались пустыми, так как не получается «перепрыгнуть» через действующее законодательство.

При этом по инициативе и при активном участии РОО «МГСА» был разработан проект поправок в Постановление № 636-ПП в части установления возможности размещения плоскостных парковок в границах земельных участков, ранее предоставленных некоммерческим организациям для размещения некапитальных объектов гаражного назначения, на основании договора на размещение некапитальных объектов, заключаемого с некоммерческой организацией без проведения аукциона, при условии включения в Схему размещения плоскостных парковок.

То есть не только для РОО «МГСА», а для всех некоммерческих, общественных организаций.
Указанный проект правового акта был направлен Департаментом городского имущества в Федеральную антимонопольную службу Российской Федерации.

**ФАС России указало, что возможность поддержки таких поправок отсутствует.

Вместе с тем, Департамент транспорта разъяснил РОО «МГСА», какие элементы, согласно Типовому решению, утвержденному Штабом по формированию парковочного пространства, должны быть на плоскостной парковке (в случае, если был проведен и выигран аукцион и заключен договор на размещение некапитального объекта). Это: въездная/выездная стойка, шлагбаум, информационное табло, видеонаблюдение, ограждение, освещение, покрытие автостоянки, разметка, малые архитектурные формы (урны, пожарные щиты и др.), дополнительные полосы для движения.

**При этом размещение на плоскостных парковках металлических конструкций, навесов, гаражных боксов и т.п. категорически запрещается.

**Таким образом, подводя итоги, получается, что у РОО «МГСА» существует гипотетическая возможность заключения договора на размещение некапитального объекта в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 13.11.2012 г. № 636-ПП, т.е. договора на размещение плоскостной парковки – или открытой автостоянки, но для этого нужно:

1. Снести все объекты, расположенные на земельном участке, так как установка защитных навесов, а также размещение в границах плоскостных парковок каких-либо объектов гаражного назначения, согласно разъяснению Департамента городского имущества города Москвы, не предусмотрено;
2. Сдать земельный участок городу, так как инициатором проведения аукциона может быть Департамент транспорта и развития дорожно-транспортной инфраструктуры города Москвы — в случае проведения аукциона на право размещения плоскостной парковки в границах улично-дорожной сети (п. 19.4 Приложения 1 – Постановления Правительства Москвы № 636-ПП), либо Департамент городского имущества города Москвы — в случае проведения аукциона на право заключения договора на размещение плоскостной парковки вне границ улично-дорожной сети (п. 19.5 (1) Приложения 1 – 636-ПП), а также земельный участок при проведении аукциона должен быть свободен не только фактически, но и юридически;
3. Обратиться в орган власти и войти в Схему размещения плоскостных парковок города Москвы (п.10 Приложения 1 – № 636-ПП);
4. Внести задаток и поучаствовать в торгах (аукционе) на право размещения открытой плоскостной парковки (при условии согласия властей на его проведение) (п.1.7 Приложения 2 – № 636-ПП);
5. Предложить выгодную городу цену за земельный участок и выиграть торги, проводимые по рыночным ценам (а не по ценам, установленным для РОО «МГСА», как для общественной организации) (Приложение 2 – № 636-ПП);
6. Разработать проект размещения некапитального объекта и согласовать его с соответствующими организациями (п. 16 Приложения 1 – № 636-ПП) (и все это за счет членов РОО «МГСА»);
7. Оформить договор на размещение некапитального объекта без права возведения капитальных строений на участке (п.18 Приложения 1 – № 636-ПП). При этом оформление льготной арендной платы в связи с наличием на стоянке лиц, имеющих право на льготы в соответствии с действующим законодательством (инвалиды 1 и 2 группы, участники ВОВ, ликвидаторы катастрофы на Чернобыльской АЭС и т.д.), не предусмотрено – цена такого договора определяется на весь срок и является твердой.
8. Привести участок в вид, который обозначен в договоре (покрытие, разметка и т.д.) опять же за счет членов РОО «МГСА».

Стоит также учитывать, что Постановлением № 636-ПП установлена возможность оформления договора на срок до 5 лет (п.22). При этом нигде не прописано, что этот срок будет установлен именно таким. Оформление может быть проведено и на меньший срок, например, на 1 год. После окончания срока действия такого договора вся процедура должна быть проведена повторно.

И если в настоящее время РОО «МГСА» платит за земельные участки из расчета 0,3% от кадастровой стоимости, то на торгах начальная цена предмета аукциона на право заключения договора на размещение некапитального объекта устанавливается по выбору уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы, учитывает площадь участка, средний уровень кадастровой стоимости, ставку арендной платы, налог на добавленную стоимость и устанавливается в размере не менее 1,5% кадастровой стоимости земельного участка (либо в размере ежегодной арендной платы) (ЗК РФ). А это значит, что арендная плата будет как минимум в пять раз больше той, что мы оплачиваем сейчас.

После проведения аукциона по его результатам определяется ежегодный размер арендной платы. Победителем аукциона считается участник, предложивший наибольший размер ежегодной арендной платы (п.17 ст. 39.12 Земельного Кодекса Российской Федерации).
**Несомненно, мы продолжаем искать пути для изменения действующего законодательства и осуществления реальной возможности оформления договоров на земельные участки, занимаемые нашими плоскостными автостоянками. Но пока, увы, оформление договоров не осуществляется по тем причинам, которые были озвучены.

Источник: http://www.remrai.ru/garazhi/zaklyuc...-roo-mgsa.html

Подпишись на наш TELEGRAM канал